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观点:长江证券-二线景气的自增强机制

景气 机制2016-03-31 13:00:31
摘要 : 这是我们本次《行万里》二三线地产景气调研的意义所在,发掘传导背后的驱动,还原二三线需求、销售、价格与投资波动背后的初衷。...

报告要点二三线地产景气调研——锡(无锡)、杭(杭州)站小结宏观维度,我们总更关注总量(地产投资之于中上游,地产销售之于下游消费),进而必须聚焦结构间的传导(一线拉动二三线,还是二三线拖累一线)。这是我们本次《行万里》二三线地产景气调研的意义所在,发掘传导背后的驱动,还原二三线需求、销售、价格与投资波动背后的初衷。


样本的代表性——优质二线,长三角第一、二梯队,项目维度覆盖全面二线的代表性?综合来看,无锡、杭州两个样本可以作为优质二线的代表。景气度较高,呈现价温量去的模式,库存去化在销售加速中,稳步下行。


长三角的代表性?杭州,二线的龙头;无锡,二线中的第二梯队。梯队位置不同,决定了其传导逻辑的不同,这样的分层,一定程度能给我们更完整的视角。


项目的代表性?每个城市下的两个项目,覆盖郊区、城区;刚需、改善;中小公司、大公司;具有完整代表性。


印证与思考1:一二线核心的传导逻辑是什么?两条路径,投资型需求/改善型需求,呈现下沉态势;刚需呈现弱上移态势。


印证与思考2:二线地产景气的驱动是什么?刚需是核心驱动,触发点是部分投资型、改善型需求的下沉。刚需集中在中低收入人群,初衷是担心房价上涨过快。正面来看,景气能形成正向循环,具有一定持续性。反面来看,是刚需透支,景气之后,需求或存在加速回落的可能。


印证与思考3:二线销售是否能带动投资与拿地?1)公司层面出现分化,大开发商敢拿;中小犹豫或退出。集中将提升。2)拿地态度仍谨慎,分化加速。3)投资端,已拿土地的新开工不容忽视。销售端景气对投资的刺激,体现在已拿土地的加速新开工。但幅度还是受制于高库。

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